2013年09月17日09:05中国广播网[微博]季苏平

据中国之声《新闻晚高峰》报道,近一段时间大家经常可以在新闻中听到、看到关于电梯安全的报道,其中不少电梯的事故,就是发生在居民的小区,可以说这方面让我们对我们自身这个住这一方面是多了不少担忧。

而要维修和保养小区里的电梯,就需要费用,这个费用,就是我们关注的"公维金",全称是公共维修资金。

公维金,不仅可以用来修电梯,给房子的各种毛病"开方抓药",都需要靠公共维修资金。我们为什么要来关注这笔房屋的"治病钱"?

有过买房经历的人可能都知道,购商品房时要求按照房款的2%缴纳住房公共维修金,用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。然而,北京珠江绿洲家园小区业主张先生发现用钱这件事没那么简单。顶楼房屋漏雨,张先生甚至不知道怎样才能申请动用这笔钱。

张先生:楼房整体出现大的问题,可能会动用这笔资金来维修,至于说这个细节,我们也不是太清楚。如果他能给我们解决的话,我们也没想去动用这笔钱。也不知道这笔钱是不是可以去用。

住房公共维修基金到底怎么用?有类似困惑的不仅仅张先生一人。公共维修基金使用途径必须是公共部分面积出现问题的维修。中原地产三级市场研究部总监张大伟举例说明。

张大伟:最简单的对比来说,比如说单元门如果坏了也应该是公共维修基金使用途径的 。但是如果你的户门出现了损坏那肯定是你个人的问题。包括漏水啊等等,如果是水箱出现问题,是供大家使用的,这个如果坏了的话,也是可以动用这个资金的。

要想使用启动这个公共维修基金,必须跨过至少两道门槛。首先就是,小区必须要有业主委员会。其次就是需通过小区三分之二业主签字同意方可使用。然而目前在我国成立业委会的小区不足20%,也就是说有将近八成的小区即使有公共维修基金也难以使用。对此,张大伟认为没有业委会的小区也不必过于忧虑。

张大伟:如果说有业委会的话,一般都是由业委会大部分成员同意,然后可以使用这个钱。但是如果没有业委会,一般也可以找比如说物业。因为肯定会有物业,如果没有物业的肯定起码有一个代管的房管部门。所以说一般还是可以找到部门来维护的。

虽然张大伟认为不需过度担忧,但是动用这笔钱的难度到底有多大,数字最能说明问题。

按规定,公维金的缴纳比例为房款的2%,在北京的话,随随便便买一套房,公维金都至少要在3-5万元,而截至今年7月份,仅北京已累计有商品住宅专项维修资金348.1亿元,仅使用了5.38亿元,累计使用率为1.55%。

在上海,截至今年5月,商品住宅维修资金归集额共393亿元,累计使用29亿元,累计使用率是7.4%比北京略高。

这么大一笔钱,为什么却不能好钢使在刀刃上?产生的利息,又该怎么用?

一方面是大量房屋维修资金"睡大觉",另一方面则是房屋维修费用逐年增加,有关方面为什么不愿意动用房屋维修基金?

张大伟:因为以前都是公房,特别是在2000之前。公房都是单位代管的,根本不收这个钱 。而公共维修基金应该都是2000年之后的这种商品房才有。因为从正常的建筑使用寿命来看,现在也没有到大规模维修时间段。只有个别小区矛盾尖锐。

原本是用来维护房屋的公共维修基金,在业主急需要的时候并没有带来及时雨,反而因种种理由无法启动。使用公共维修基金的项目必须要涉及小区三分之二以上的人数,而且必须要通过所涉及业主三分之二以上人的同意。然而事实上,这两个"三分之二"并不容易达到。中国政法大学教授刘智慧做出分析。

刘智慧:其实从长远来看,立法不应该严格控制,就是必须要达到双重三分之二多数通过才可以。

而公共维修基金的增值保值问题则是小区业主最为关心的问题之一。目前,全国缴纳的公共维修基金超过万亿元,绝大部分采用活期存款的方式沉淀在银行。如果仅按一万亿来算,一年就能产生35亿的利息,而定存一年则会达到300亿元的利息。如果存三到五年,收益更高。对此,刘智慧建议。

刘智慧:像一些比较稳健性的理财方式可以考虑,容许做一些投资。另外一个方面,比如说按照一定的基金比例分为两块,一块是用于日常的、紧急的这样的一些活动。而另外一部分作为定期存款,增加一部分收益。